贷款问题介绍

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贷款问题介绍

 贷款问题介绍 作者:管理员 发布于:2016-01-10 10:36:10 文字:【大】【中】【小】

什么是抵押贷款?

抵押贷款是借钱买房的一个常见方法。这份合同给予贷方一些担保,保证借方会偿还借款。您抵押贷款买房时,您是向个人或公司借钱,并答应会偿还那笔款项,通常要支付利息,而且是定期还款。贷方为确保您会偿还贷款,会在您的房屋作“债务登记”。这个债务登记是指如果您未能偿还抵押贷款,贷方最终有权没收物业,或者就欠债向您提出起诉。如果房屋的资产净值少于您的欠债,贷方就会没收物业。

加拿大可以提供房屋贷款的Lender笼统分有机构借款者和私人借款者两种。私人借款者主要是借给那些不符合机构借款者要求的人,比如信用记录比较差的,有过银行破产的等等。利率当然非常高了,一般在10%-20%的年利率,但是不会高于60%,因为加拿大有法律规定,贷款利息不能高于60%。机构借款者中银行是其中最主要的组成部分。

加拿大的银行分成三类,叫做schedule1,2,3,一类是加拿大本地银行,截至06年底有22家,二类是外国银行在加拿大的分行,三类是在加拿大运作的外国银行。听起来后面两个比较类似,不过没关系,普通人贷款基本都在一类里面了。

一般我们借款接触比较多的银行包括:BMO/TD/RBC/SCOTIA/NATIONAL等等。但事实上还有一些小银行或者金融机构也是贷款市场的活跃分子,他们主要提供一些非普通贷款,比如,你的信用分数不到600,你过去5年中曾经有过个人破产,你在一个房子现有贷款之外还要进行第二贷款(second mortgage)等等。 申请贷款因为涉及到一系列的材料准备、贷款产品比较、申请、材料审阅以及律师同银行之间的一系列手续,一般至少在到期日之前2周启动,如果可能最好提前一个月到一个半月,给每个环节都留出足够的时间,大家都比较从容。

所谓到期日,对新购买房屋而言就是closing day,对于房屋贷款一个周期结束renew而言就是上一个贷款的到期日maturity day。

一般贷款利率的有效期是90或120天,如果因为种种原因最后没能购买中意的房子或者closing时间延长,超过了90或120天,那么之前银行批下来的commitment就作废了。也有些贷款的产品是短期促销的,会在促销时带有条件:适用于不晚于×月×日生效的贷款,申请的时候要注意。

有人担心如果太早申请贷款,到了closing day的时候,如果利率降了怎么办。这个不必担心,一般而言银行的产品都支持 one time drop,也就是说如果在closing之前7个工作日,银行的利率下调,低于之前给你的利率,那么你可以申请享受最新的低利率,有些银行是自动给你调整,有些需要贷款经纪帮你申请。当然,如果银行的利率上升,你依然可以保持之前给你的低利率。因此,申请贷款宜早不宜迟。

浮动利率

加拿大浮动利率按揭贷款的特点是这样的:以贷款放款日的利率计算出整个贷款期内月供款的金额。如上例,5年期浮动利率,2.75%(P+0.25%),贷款本金36万加元,每月供款1657元。如果贷款期内P上涨,那么每月的还款金额依然是1657元,但其中利息支出部分增加,本金减少。直至P上涨到一定水平,每月月供款1657元全部为利息支出时,银行会要求借款人增加月供款,或进行债务重组,或将超过月供的利息转为贷款本金银行贷款越还越多。加拿大商业银行的做法与中国完全不同。利率上涨初期借款人毫无察觉,涨到一定水平,借款人发现时,往往已经形成了无法挽回的局面,就好像是凉水煮青蛙。

浮动利率目前的绝对值较低,因此颇具吸引力。但是,如果借款人工作不稳定,收入勉强能够支付目前的月供款,那么选择浮动利率贷款,并不明智。如果加拿大商业银行最优惠利率上涨过快,将使借款人深陷债务危机,甚至会导致个人破产。

固定利率

就利率计算方法而言,一般有以下两种:浮动利率(variable rate)和固定利率(fix rate)。所谓浮动利率的产品就是通常大家说的P+/-的利率,是根据Prime利率变化的。所谓固定利率是指在Term内,一直使用一个利率。固定利率因为贷款人承担的风险较小,因此一般都比同一时间的浮动利率高一些。浮动利率的客户一般可以在合同期内不用付罚金换成本银行的固定利率,但反之则要付罚金。

浮动还是固定好?

固定利率(fixed rate)和浮动利率(variable rate)房贷的利率差距,从未像现在这么接近,但毕竟还是有一点差距,因此一些财经专家继续劝告消费者选择利率稍低点的浮动利率房贷,并指出从过去25年看,总是选择浮动利率房贷的人更合算。固定利率更适合时间短的贷款模式。

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