陈卓律师点评-省府新政要求披露数字公司和信托公司购房的政策对于不动产过户和税收影响





陈律师点评最近的省政府通过要求披露数字公司和信托公司购房的政策

在2018年6月份,省政府宣布新的登记体系,新的公共登记处旨在揭示BC省房地产的“真正所有权”。 - BC省政府宣布,通过为拥有房产的空壳公司和信托公司的个人创造透明度,确保支付适当的税款。这些将毫无疑问对于BC省的房地产市场会有更进一步的影响。

作为新民党30点住房计划的一部分,省政府已经启动了一系列新的税收政策,新民主党政府计划建立一个可公开访问的全省所有房地产所有权数据库。其实目前的系统地产所有权数据是可以在标准的行业内部进行查询的。只是新民党政府似乎想更新到可以查到受益人的数据库,这样的情形就会比较特殊。

最近不列颠哥伦比亚省将很快迫使使用公司或信托公司的人购买该省的房产,要披露更完整的信息,政府称此举将弥补漏洞,让投机者远离逃避房地产税。

根据此要求,从9月17日开始,新的财产转让税表将要求在公司购和信托购买物业的情况下报告其拥有者信息,包括他们的姓名,公民身份和社会保险号,这即包含了购买住宅也包含了商业房地产。新的规定将对慈善信托和某些类型的组织(如医院和学校)免除。

财政部长卡罗尔詹姆斯在发布的新闻稿中说:“不仅房地产的逃税从根本上是不公平的,而且还会推高在我们社区生活和工作的人们的住房成本。” “这些规定的修改为当局提供了确保财产投资者缴纳应交税款的规范。”

这些变化是政府为解决房地产市场中的税务欺诈而采取的一系列措施的一部分,其中包括跟踪预售公寓购买和转让,与联邦政府分享房主贷款信息以及提高审计人员审查逃税行为的能力。

BC省在过去两年房产过热,民众要求抑制房价的呼声很高, 因为过多的热钱涌入对于健康市场是非常不利。两年前,一份全球和邮件调查详细说明了一个着名的房地产投机者如何通过他的个人银行账户或他的公司的账户流动数百万美元,因为他在五年前在温哥华及周边地区转手买卖了二十多处房产。在这些交易中,他和他的公司变得几乎不可追溯 - 从法律术语上讲是“利益人” 作为某些财产的所有者,缺席的外国客户资助从首付和抵押支付到财产相关的税收和其他费用的一切。而房屋和抵押贷款以其客户,公司或配偶的名义登记。背后的投资人完全在不到现场的情况下完成投资购房过户。

在这个过程中,他的公司从这些客户那里获得的融资是以不征税的贷款形式出现的,通过其内部合同进行融资和借款, 然后将这样的投资作为首付和尾款 投资房地产,这种贷款属于所谓的“影子银行” - 这是一种不受监管的体系,这样的体系粗放而简单,往往是许诺给予高回报, 在过去的5年内在中国大受欢迎,很多P2P的借贷机构用这样的方式融资,而这样的理念似乎在加拿大获得了立足点。 。这种“点对点”融资,也称为“点对点”贷款,完全回避银行,并承诺贷款人的回报远高于其他地方。大量热钱涌入, 毫无疑问推高了房价,造成没有此类资源依靠打工生存的本地人承担了后果。

负责饭洗钱活动的联邦机构FinTRAC的前副主任丹尼斯·梅尼尔(Denis Meunier)对新规定表示赞赏,表示该省必须对在这样一个膨胀的房地产市场提供虚假信息者发出严厉的处罚。并且认为仅仅是经济处罚是不够的,要引入更严厉的措施才可以遏制这样的势头。 。

“这必须成为一种超过开展业务成本的处罚,对我而言,这包括刑事处罚。”

陈卓律师认为新规定可以帮助监管人员更多地了解全球资本如何流入本省的各种房地产市场。并且制定合适的税收计划。省政府目前无法从房地产销售商处获得类似的信息,而这些信息代表了积压的过去的问题。目前在大温地区各个楼花预售处在省府法规的要求下也收紧了对于潜在炒房者的手段,包括提高转让标准以及转让方各类的宣誓书表示会自负责任。 甚至省府的审核人员对于过去12个月的交易税情况进行了彻查,对于可疑的不符合规范的申请了交易税豁免的,要求提供进一步的证据,来证明符合豁免标准。

陈卓律师办公室已经收到了数个这样的案例要求进行申诉,比较典型的三种情况是:

-部分原因是省府认为屋主自住1年以上的要求没达到要求,要求补交豁免的交易税;

-部分是认为房屋的登记价格不符合社会实际价格,要求补齐;

-部分是在按比例登记房产的前因后果,是否是故意帮助外国人避开20%的额外交易税。

经过陈律师和省府税务办公室的沟通,发现目前进行APPEAL的案子已经在省府排队达到数月之久。这都说明了省府地税部门在抓紧审核去年的购买案子。

根据相关消息,政府表示,该登记处将是加拿大首个此类登记处,将帮助向税务审计员,执法机构以及联邦和省级监管机构提供他们进行调查所需的信息。” “

不列颠哥伦比亚省已成为匿名投资和隐藏财富的有吸引力的地方。现在在BC省,房地产投资者可以隐藏在数字公司,境外和国内信托以及公司背后,财政部长卡罗尔詹姆斯在一份媒体声明中表示。 “在房地产中结束这种隐藏的所有权将有助于我们打击逃税,税务欺诈和洗钱。我们的目标是让房地产市场恢复公平。”

而陈卓律师认为其实这样的一个措施解决的不是直接的过户交易税的问题, 因为根据以往的登记制度,不论是购买居住地产还是商业地产,所有的公司购买都需要支付不动产转让交易税,所谓依靠数字公司可以免税的说法是站不住脚的。数字公司可以在一定程度上遮盖真实的拥有者, 但是交易税是不会免掉的。 成立公司购买的意义在于资金的收益报税以及增值税的税务规划。 最关键的是在售出形式上才是公司作为拥有者的核心问题,购买公司股份而不是实际的土地导致买方有可能避免了土地交易税。而卖方通过出售公司股份也有一定的增值税免税额度,这样也造成了税的流失。

1983年在安大略省取消了通过数字公司的购买,B.C.目前是唯一一个允许购买者使用这种方法来阻止所有者登记土地所有权的省份。这是一个更加紧缩的做法:消除了信托漏洞,并要求披露在过去使用这种方法进行购买的记录,以及该物业的真实所有者。“ 陈卓律师也认为这样的情况势必影响到了商业地产的交易,因为商业地产一般都是登记在公司名下,很多时候的交易是通过收购整个公司来实现不动产的转移。而在商业地产领域出于各种考虑有些股东不愿意出现在公众面前也是符合商业规律的。因此省府在立法时候需要考虑这样的层次,防止将BC省的商业投资拉入低点。

温哥华陈卓律师团队有多年成立公司的经验,将为您在公司设立,公司购买,生意过户上提供必要的法律援助。





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